O Direito Condominial é um ramo do Direito Imobiliário que está em plena evidencia e ascensão, isso porque o perfil da moradia, ou seja, da ocupação da propriedade no Brasil tem mudado a passos largos, por razão de segurança, entre outros intentos, os Brasileiros tem optado em morar em Condomínios Essa demanda vem mudando o comportamento do mercado imobiliário, a oferta de Condomínios Edilícios é grande e diversificada
Diante dessa realidade sabemos que estamos falando de uma modalidade de convívio social, onde a Lei, o Direito e as Normas sociais devem ser estabelecidas. Seguindo o raciocínio de John Locke, filosofo Britânico;
“Onde não há Lei, não há Liberdade”
Nesse caso, devemos ir mais além desse pensamento, e dizer que onde não à segurança jurídica não há aplicação eficaz da lei. Portanto dentro do contexto do Direito Condominial, que normatiza um modelo de convívio social que se consolidou em nossa sociedade, a necessidade da assinatura de um advogado nos documentos internos dos condomínios edilícios, que regulam essas pequenas sociedades é necessária para justa aplicação das leis, bem como para segurança jurídica dos cidadãos envolvidos nesse contexto.
Esses documentos internos são elaborados para servir de regras de administração e também de convivência. Devem estar a luz da Legislação vigente no País, e sobretudo estar em consonância hierárquica e normativa com a Lei Brasileira.
De fato, a Convenção Condominial e o Regimento Interno são os documentos mais importantes dentro de um condomínio, todos os Advogados envolvidos no Direito Condominial, bem como os Síndicos e Administradoras sabem a força normativa que uma Convenção Condominial e um Regimento interno.
Atualmente o judiciário vem se deparando com conflitos que não tem legitimidade para resolver, isso porque, esses caberiam a convenção condominial. Não é raro, sentenças ou acórdãos frustrarem as partes, justamente por esse motivo.
Buscam a tutela jurisdicional, para assunto de legitimidade apenas da Convenção Condominial.
Por outro lado, também é comum em nossos tribunais situações onde a Convenção Condominial e ou Regimento interno são incapazes de resolver os conflitos condominiais justamente por serem documentos eirados de flagrante ilegalidade, ou incompatibilidade com a legislação superior, bem como possuírem vícios relativos aos aspectos formais de convocação de assembleia ou quórum.
Arnaldo Rizzardo, esclarece que:
“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembléia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que freqüentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”. (Rizzardo, 2014)
O grande problema em torno desses documentos é que na maioria das vezes são realizados de maneira genéricas pelas construtoras, alguns inclusive se baseiam na Lei 4591/94 que em grande parte já fora revogado pelo Código Civil de 2002, que é de fato a primeira legislação aplicável, sempre a Luz da Constituição Federal, e das Leis Estaduais ou Municipais que regulam aquilo que for de sua competência. Por outro lado, algumas Convenções são tão antigas que possuem regras que já são letras mortas, de entendimento inaplicável.
Sem dúvida alguma, a maioria dos problemas que acontecem dentro de um condomínio se dão por causa de convenções mal elaboradas ou até mesmo ultrapassadas, portanto inaplicáveis.
Hodiernamente decisões judiciais de impacto, tornam algumas Convenções na contramão das transformações sociais. e da evolução das Leis.
Como exemplo, temos alguns casos abaixo:
Sobre a proibição de animais em Condomínio.
“Embora expressa a convenção, proibindo manter animais em unidades autônomas, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o “summus ius summa injuria”, reservando-se a solução do litigio ao exame da prova e das circunstâncias peculiares de casa caso”. (TJDFT, 20040110398566APC, rel. Des. Jair Soares, j. 16-1-2008). A convenção de condomínio é ato normativo imposto a todos os condôminos, com o objetivo primordial de regular os direitos e deveres dos moradores, tanto proprietários como ocupantes, porém, não é plena a liberalidade na sua elaboração. Em se tratando de animais de pequeno porte, saudáveis e que, mantidos nas unidades condominiais autônomas, não estejam causando incômodos aos demais condôminos, seja por perturbar lhes o sossego, seja por ameaçar-lhes a integridade física ou ocasionar riscos à saúde, deve-se mitigar a convenção condominial. (TJ-SC – AC: 03007573020148240019 Concórdia 0300757-30.2014.8.24.0019, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 07/12/2017, Segunda Câmara de Direito Civil).
Leia na integra no nosso portal: https://sindicolegal.com/e-nula-clausula-que-proibi-animais-em-condominios
Sobre Convenções que prevê o corte de água do condômino inadimplente, ferindo princípios Constitucionais:
O TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS DECIDIU QUE É ILEGAL O CORTE DE ÁGUA DO CONDÔMINO INADIMPLENTEAPELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO CONVENÇÃO. CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. PRÁTICA ABUSIVA. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES. PRECEDENTES. CONDÔMINO INADIMPLENTE. INÉRCIA PARA CUMPRIR COM OS DÉBITOS CONDOMINAIS. DANO MORAL INEXISTENTE. É dever do condômino pagar as despesas condominiais, aprovadas em assembleia e destinadas ao custeio do condomínio. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações entre condôminos e condomínio. A convenção é a lei interna do condomínio edilício e suas prescrições têm força de norma cogente (CC, arts. 1.333e 1.334).A convenção de condomínio pode estabelecer regras de convivência, podendo limitar direitos individuais em benefício do interesse coletivo convivencial, desde que não contrariem a legislação em vigor. Embora as decisões das assembleias condominiais sejam soberanas, é vedada a suspensão do fornecimento de água como meio para se forçar o condômino inadimplente a pagar as obrigações assumidas com a coletividade, mesmo que ela acabe prejudicada pela inadimplência. As taxas e as despesas do condomínio são títulos executivos extrajudiciais, podendo o credor executá-las imediatamente após o vencimento (CPC, art. 784, VIII). Não enseja indenização por danos morais a decisão da assembleia condominial que decide suspender o fornecimento de água como meio para forçar o condômino inadimplente a pagar suas obrigações. Seria imoral, além de constituir confusão jurídica, condenar o condomínio a pagar indenização por danos morais ao condômino inadimplente, por ser ele, o condômino inadimplente, credor e devedor da mesma obrigação. Recurso conhecido e parcialmente provido. Fonte: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/501004286/20160310162088-df-0015825-4720168070003.
Leia na integra no nosso portal: https://sindicolegal.com/e-ilegal-o-corte-de-agua-do-condomino-inadimplente
De fato, a uma gama de julgados, até rotineiros, onde os Magistrados sugerem que as Convenções contrariam a legislação externa superior, ou que precisam ser atualizadas.
A
convenção condominial é um documento com força de lei dentro do condomínio, deve estar hierarquicamente em consonância com a legislação externa do nosso país, bem como de acordo com as atualizações dessas leis, sendo que não há exigência legal de que o Advogado precise sequer assinar esse documento.
De fato, essa ausência da supervisão e assinatura do Advogado nas Convenções Condominiais, se torna incoerente, visto que estamos falando de um documento que vai muito além do simples contrato que faz lei entre as partes. A convenção condominial é uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma.
Neste sentido, Caio Mario Pereira da Silva possui um posicionamento a respeito do tema
Alguns consideram a convenção uma relação contratual. E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce de um acordo de vontades. Entretanto, a sua ligação com o contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois, quanto a terceiros, é res inter alios. Já o mesmo não se dá com a Convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. (Pereira, 2014)z
Se estamos falando de um documento com essa dimensão, porque não existe a exigência legal da supervisão e da assinatura de um advogado nesse documento? Até quando os conviventes dessa pequena sociedade formada dentro de um condomínio edilício permanecerão na seara da insegurança jurídica?
O Estatuto dos Advogados do Brasil, em seu texto determina a obrigatoriedade da supervisão dos advogados os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, sob pena de nulidade, vejamos:
Lei 8906/94, Art. 1º São atividades privativas de advocacia:
(.....)
§ 2º Os atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas, sob pena de nulidade, só podem ser admitidos a registro, nos órgãos competentes, quando visados por advogados.
(......)
Essa exigência do § 2º se dá por motivo de segurança Jurídica nos instrumentos contratuais, evitando que os mesmos sejam geradores de conflitos.
O parágrafo segundo do estatuto da ordem dos Advogados, OAB, é direcionado as Pessoas Jurídicas, no qual determina que para que os atos e contratos constitutivos visados por um Advogado é necessário para garantir Segurança Jurídica.
O Princípio da Segurança Jurídica, é um dos subprincípios básicos mais importantes do Estado de Direito, tem por objetivo garantir a estabilidade das relações já pacificada, em resposta a inevitável evolução do Direito, tanto em nível legislativo quanto jurisprudencial. Trata-se de um princípio que abarca em seu contexto a proteção ao direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.
Diante do Principio da Segurança Jurídica, e dos entendimentos jurisprudenciais em mutação o tempo todo, porque não cabe as Convenções Condominiais e o Regimento Interno as benesses desse princípio?
Quem são as pessoas jurídicas apontadas no Artigo 1º §2º do Estatuto da Ordem?
As pessoas jurídicas estão elencadas em um Roll no Código Civil 2002:
Artigo. 44 do Código Civil/ Lei 10406/02
Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I - as associações;
II - as sociedades;
III - as fundações.
IV - as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
V - os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
VI - as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)
§ 1 º São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
§ 2 º As disposições concernentes às associações aplicam-se subsidiariamente às sociedades que são objeto do Livro II da Parte Especial deste Código . (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
§ 3 º Os partidos políticos serão organizados e funcionarão conforme o disposto em lei específica. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
O fato de os condomínios edilícios não compor oficialmente o rol do artigo 44 do código civil, e, portanto, não ser atendido pelo § 2º do artigo primeiro do Estatuto da OAB, é o motivo dele não ser reconhecido como um ente dotado de personalidade jurídica.
Alguns doutrinadores atribuem aos Condomínios uma personalidade Jurídica Anômala. Trata-se de uma junção do patrimônio individual (propriedades exclusivas) com o patrimônio coletivo (propriedade comum), que não se encaixou juridicamente em nenhuma definição legal.
Seguindo o pensamento de Caio Mario da Silva Pereira;
“O condomínio dito edilício explica-se por si mesmo. É uma modalidade nova de condomínio, resultante da conjugação orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva e da copropriedade”. (Pereira, 2014)
As unidades particulares consideradas unidades autônomas, de uso privativo de seus proprietários são: podem ser: os apartamentos, as lojas, sobrelojas, garagens, as salas comerciais. Por sua vez, a essas áreas somam-se as partes comuns, destinadas ao uso de todos, sendo distribuídas de forma que as partes comuns são fracionariamente divididas de forma que é uma extensão da cada área privativa. Sendo o Condômino, o titular de uma área privativa e de uma fração ideal nas áreas comuns.
Arnaldo Rizzardo esclarece que: Daí se compreender que o condomínio equivale a uma junção de propriedade individual e de propriedade comum, cuja fruição é concomitante. (Rizzardo, 2014)
Alguns doutrinadores também consideram o condomínio um ente despersonalizado uma modalidade de domínio sui generis, no latim, o que significa que tem o seu próprio gênero, ou de espécie única.
Saiba mais no link: https://sindicolegal.com/tire-suas-duvidas-sobre-condominio-e-personalidade-juridica/
De certo que essa característica não deixou o condomínio em uma lacuna jurídica, legalmente para fim de representação no âmbito jurisdicional o condomínio é representado pelo Síndico, conforme o artigo 75 do CPC/2015 e o artigo 1.348 do Código Civil.
Vejamos os dois artigos:
Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico
Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns
Como podemos ver já está pacificado o entendimento da capacidade do condomínio edilício estar em juízo ativa e passivamente, representado pelo síndico conforme dispõe os artigos acima. Nesse sentido o referido artigo vai ao encontro dos critérios elencados pelo Código de Defesa do consumidor ao definir quem pode ser nivelado como consumidor. Em seu art 2º o código de defesa do consumidor elenca duas espécies de consumidor:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se ao consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
A legislação e a jurisprudência têm preenchido todas as lacunas necessárias para que a ausência de personalidade jurídica não deixe os condomínios as margens do Estado de Direito, não é a ausência no rol do artigo 44 do código civil força suficiente para desamparar legalmente os Condomínios Edilícios.
A discussão a respeito da personalidade jurídica é de longa data, alguns doutrinadores apontam que o Código Civil de 2002 perdeu uma boa oportunidade de inserir os Condomínios Edilícios no Rol do artigo 44 da lei.
A construção jurisprudencial a respeito dessa matéria passou por um processo evolutivo, no sentido de amparar o reconhecimento da personalidade jurídica dos condomínios. Em casos concretos o judiciário sinaliza na solidificação do caminho que consequentemente ensejará esse reconhecimento na lei civil.
Em exemplo inaugural foi a decisão o Tribunal de Justiça da Guanabara o paladino em reconhecer a personalidade jurídica do condomínio em acórdãos relatados pelos Des. Olavo Tostes e Des. Salvador Pinto Filho nos idos de 1971
Despesas de condomínio - Adjudicação do imóvel pelo condomínio - Medida cautelar inominada - Liminar indeferida - Alegação fundamental de que o condomínio, não possuindo personalidade jurídica, não pode adjudicar bem imóvel - Inadmissibilidade - Na realidade, o condomínio cm edifício distingue-se perfeitamente da pessoa de cada um dos condôminos - Consequentemente, nada mais razoável do que considerá-lo com personalidade jurídica para, uma vez autorizado por sua assembleia geral, realizar as aquisições de que necessite, ou as alienações de seu interesse - Embargos de declaração contra o despacho inicial que indeferiu o efeito suspensivo - Rejeição ? Agravo regimental - Ausência de prejuízo à parte - Agravo de instrumento e agravo regimental não providos. (TJ-SP - AI: 1166098000 SP, Relator: Romeu Ricupero, Data de Julgamento: 24/04/2008, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2008) (Grifo Nosso)
Posteriormente temos os enunciados 90 e 246 da Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal.
O enunciado 90-aconteceu na I Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal em 2002:
Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.
O enunciado 246 alterou a redação do enunciado 90 em 2004 na III-Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal:
Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: "nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse". Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício".
Não resta dúvidas dos esforços Doutrinários, Jurisprudências e Legiferante, a respeito do reconhecimento da Personalidade Jurídica dos Condomínios Edilícios.
Fazendo um breve apontamento sobre o direito comparado
Podemos ver que alguns países estão na frente do Brasil nesse sentido, um exemplo a França;
A lei que regula todo imóvel em edifício na França é a Lei 65.557, de 10 de julho de 1965, que atribuiu personalidade Jurídica por meio de uma Associação chamada Syndicat
Rubens Carmo Elias Filho explica que:
“a atribuição da personalidade jurídica ao condomínio, mediante a constituição do syndicat, que deve estar previsto no regulamento do condomínio, com vistas à conservação e manutenção das partes comuns, sendo responsável pelos danos causados aos coproprietários ou terceiros por vícios de construção e defeitos de manutenção das partes comuns”. (Filho, 2015)
Na Colômbia desde a lei 675, de 2001, o condomínio é dotado de personalidade jurídica expressa, após a devida inscrição no órgão municipal próprio. (Racciatti, 2º edicão)
Na vizinha Argentina o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio veio por meio da lei 13.512, que apenas tratou de "confirmar o que já vinha sendo decidido e aplicado pelos tribunais de todo o país com aplausos de todos os doutrinadores" (Filho, 2015)
No Brasil não podemos negar os esforços no sentido de reconhecer a personalidade jurídica dos Condomínios Edilícios, infelizmente encontra-se arquivado na Câmara dos Deputados o projeto de Lei, PL 4816/2009 que tem o objetivo de acrescentar dispositivo à Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre Registros Públicos e à Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que instituiu o Código Civil, conferindo aos condomínios edilícios a oportunidade de se constituírem como pessoas jurídicas. Caso fosse aprovado os Condomínios Edilícios entrariam no Rol do artigo 44 do Código Civil.
Vivemos um movimento impar no Brasil, em relação as Comissões Temáticas da Ordem dos Advogados. Normalmente em alguns estados só existe a Comissão de Direito Imobiliário, sendo o Direito Condominial tratado como subtema.
Porém com o crescimento exponencial do mercado imobiliário com edificações de Condomínios, na forma vertical ou horizontal em todo o território Brasileiro, que se tornaram grandes empreendimentos legais e que necessitam de profissionais devidamente habilitados e atualizados para o desenvolvimento jurídico do setor do Condominial, estão sendo criadas pelo em vários Estados do Brasil Comissões especificas de Direito Condominial.
Recentemente fora criada a Comissão de Direito Condominial criada no Estado do Rio de Janeiro, momento em que foi discutido entre os presentes a necessidade de incluir os Condomínios Edilícios no § 2º do artigo primeiro do Estatuto da ordem.
A transformação social em relação ao Direito Condominial é ostensiva, existe um nicho de mercado aberto, necessitando de profissionalismo.
Na ocasião, como Presidente da comissão de Direito Condominial do estado do Mato Grosso, tive a oportunidade de falar a respeito dessas necessidades e da importância do Direito Condominial.
O vídeo é autoexplicativo, onde eu falo da necessidade de abrir espaço para o Direito Condominial, em garantir a segurança jurídica nesse seguimento.
Assista o vídeo no link : https://www.youtube.com/watch?v=Kc6jeJE0FwY
A premência de pacificar o entendimento jurídico sobre a natureza jurídica do condomínio é antiga e ao mesmo tempo contemporânea.
Vimemos em um momento onde o Direito Condominial é uma Causa Nobre, e a Segurança Jurídica nos Condomínios Edilícios um Direito Fundamental
Bibliografia
Filho, R. C. (2015). Condominio Edilicio Aspectos de Direito material e Processual. São Paulo: Atlas.
Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense.
Racciatti, H. (2º edicão). Propriedad horizontal por pisos o por departamentos. Bueno Aires.
Rizzardo, A. (2014). Condominio Edilicio e Incorporação Imobiliaria . Rio de Janeiro: Forense.
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=426013
https://sindicolegal.com/
https://sindicolegal.com/codigo-de-processo-civil/
https://sindicolegal.com/codigo-civil-de-2002
*Miguel Zaim – tem curso de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário, Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental, é doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, é advogado atuante há mais de 25 anos na área Imobiliária e Condominial, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT e membro do IBRADIM
